Medienbüro In Worten  
  Peter Reuter  
Peter Reuter



Frankfurter Hochhauspläne:
Mehr Raum für neue Spitzenplätze
(Handelsblatt, 4. Juli 2007)

Deutschlands einzige Hochhaus-Stadt schafft Platz für neue Wolkenkratzer. Denn gute Büroflächen sind rar.

Seine Spitzenplätze feiert Frankfurt jedes Jahr, seine Höhepunkte sind ein Fest. Zum Wolkenkratzer-Festival strömten Mitte Mai zum vierten Mal Zehntausende Besucher. Sie konnten die 15 höchsten Türme Mainhattans erklimmen, sie mit Zeppelin und Heißluftballon umrunden oder Fassadenkletterern und Basejumpern zuschauen.

Geht es nach den Stadtplanern, sollen
bald noch mehr Hochhäuser die Skyline bereichern. Als Leitbild gilt, "Hochhäuser in Gruppen oder Pulks zusammenzufassen", sagt Dieter von Lüpke, Leiter des Stadtplanungsamts. Zwar sei die Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans 2000 noch nicht abgeschlossen. Das Stadtplanungsamt hat beim Architekten Jochem Jourdan einen neuen Hochhausrahmenplan in Auftrag gegeben. Wie auf der Gewerbeimmobilienmesse Mipim in Cannes im März publik wurde, sind darin Standorte an der Messe und im Bankenviertel aufgeführt, an denen über ein Dutzend neue Hochhäuser gebaut werden könnten.

Lautete eine Regel der bisherigen Turmpolitik, den Stadtkern hochhausfrei zu halten, ist dieser Vorsatz bereits mit dem im Bau befindlichen Einkaufszentrum Frankfurt Hoch-Vier an der Zeil durchbrochen worden. Das Ensemble, das bis Herbst 2008 fertiggestellt wird, wächst beträchtlich in die Breite, aber auch in die Höhe. Während die Einzelhandelswelt flach bleibt, kommen in zwei Türme von etwa 80 und 120 Metern ein Hotel und Büros. Die neuen Planungen sehen in deren Nachbarschaft zwei weitere Hochhausstandorte vor und damit einen neuen Pulk.

Die neuen Hochhauspläne sind nicht unumstritten. Kritik äußern Immobilienfonds und Makler. Sie befürchten, dass die Mieten und Renditen ihrer bestehenden Objekte sinken, wenn sich das Flächenangebot in der Stadt vergrößert. Schließlich weist Frankfurt eine hohe Leerstandsquote bei Büroimmobilien auf. Laut Office Market Report 2007 von Atisreal liegt sie bei rund 16 Prozent.

Allerdings ist der hohe Leerstand differenziert zu betrachten, sagt Oliver Obert, Frankfurter Niederlassungsleiter des Maklerbüros Jones Lang La-Salle: "Leerstand ist nicht gleich Leerstand." In den Bestlagen im Bankenviertel herrsche Angebotsmangel, die verfügbaren Flächen reichten noch für ein Jahr. Im Westend sehe es nicht viel besser aus. Neben Banken, Finanzdienstleistern und Beratungsgesellschaften kommen nun
auch Private-Equity-Firmen als Nachfrager. So wurden in Frankfurt im Jahr 2006 mit 621.000 Quadratmetern gut 17 Prozent mehr Büroflächen als im Vorjahr umgesetzt. DasTransaktionsvolumen war mit 4,34 Mrd. Euro – eine Steigerung um 37 Prozent – das beste jemals erzielte Ergebnis. Und die aktuelle Spitzenmiete im ersten Quartal 2007 erreichte 35 Euro je Quadratmeter.

Keine schlechten Vorzeichen für neue Projekte. "In meinen Augen haben die Hochhauspläne zum heutigen Zeitpunkt keinen Einfluss auf die Mietpreise", sagt Oliver Barth, Frankfurter Niederlassungsleiter von Atisreal. "Dies hängt im Wesentlichen damit zusammen, dass erfahrungsgemäß nicht alle Pläne in die Realität umgesetzt werden und die Entwicklungszeit von mindestens drei Jahren zum heutigen Zeitpunkt nur für eine kleine Gruppe von Nutzern in Frage kommt." Daher sei davon auszugehen, dass die Spitzenmieten weiter steigen. "Hinsichtlich der Renditen der betreffenden Investoren sehe ich auch keine Auswirkungen."

Als Vision und langfristiges Angebot bezeichnet Obert die Ausbaupläne. "Damit zeigt man denjenigen, die nach Frankfurt kommen und investieren wollen, was möglich ist." Diese Perspektiven seien aus Wettbewerbsgründen für Frankfurt wichtig. Bessere Aussichten gibt es derzeit vor allem für das Ostend - durch den neuen Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB). Auf dem Gelände des ehemaligen Großmarkts entstehen bis 2012 zwei 180-Meter-Türme. Außerdem soll der Opernplatz wiederbelebt werden, mit dem 44-geschossigen Opernturm für die Großbank USB und mit Arkaden für Läden und Restaurants. Zudem wird der angrenzende Rothschildpark vergrößert. Denn Bauherren wissen: Der besondere Reiz des Umfelds steigert nochmals den Wert der Immobilie.

Renaissance der City
Die Einwohnerzahl von Frankfurt wächst, in wenigen Jahren hat die Stadt um 10.000 Bewohner zugelegt. Immer mehr Berufstätige, die früher im Umland wohnten, lockt es offenbar zurück in die Stadt. Viele Familien ziehen jetzt citynahe Wohnungen dem Pendeln vor. Neue Bauprojekte mit Familienzuschnitt tragen dem Trend der kurzen Wege Rechnung.

Wohnen im Ex-Büro
Die Stadt fördert den Umbau leerstehender Büros zu Wohnraum. Dafür kommen laut einer Studie zwar nur 13 Prozent der Bürobauten in Frage. Ziel ist eine im richtigen Maße gemischte Nutzung, keine neue Monokultur. Ergänzt um Kinderspielplätze und Grünflächen entstehen so hochwertige Wohnflächen in begehrten innerstädtischen Lagen.

Luxus am Fluss
Einkommensstarke Wohnungskäufer zieht es an zentrumsnahe Standorte direkt am Mainufer. Hier betragen die Kaufpreise bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter. Luxusquartiere anderer Art entstehen zwischen Dom und Römer. Im mittelalterlichen Stil sollen dort sechs Wohnhäuser aufgebaut werden, die 1944 im Luftangriff zerstört wurden.


"Bauen auf der grünen Wiese
ist nicht nötig" –
Fünf Fragen an Albert Speer

(Architekt, Stadtplaner und geschäftsführender Gesellschafter der
AS&P GmbH, Frankfurt)

Verträgt Frankfurt weitere Wolkenkratzer? Auf jeden Fall, das Limit ist noch nicht erreicht. Man sollte auch, wie es der Rahmenplan meines Kollegen Jochem Jourdan richtig vorsieht, nicht nur auf
eine Randbebauung setzen, sondern eine weitere Verdichtung in der Innenstadt zulassen. Ihr Begriff "intelligent building" verbindet Ökologie, Lebensqualität, Ressourcenschonung und Stadtentwicklung.

Wo gibt es das in Frankfurt?
Frankfurt ist ein gutes Beispiel für eine solche Nutzungsmischung. In einem Kreis von 500 Metern um die Alte Oper findet man sozialen wie hochwertigen Wohnungsbau, Banken, Verwaltungen und Kultur. Das ist der Vorteil einer kleinen Stadt, und das versuchen wir zu erhalten, zum Beispiel am ehemaligen Bornheimer Straßenbahn-Depot, wo wir Passivhäuser bauen und einen Markt einrichten. Es geht darum, möglichst vieles zu bündeln, so dass man die Stadt erlaufen kann, kein Auto benötigt.

Wo kann Frankfurt wachsen?
Obwohl die Stadt relativ klein ist, hat sie innerstädtisch noch einige Flächenpotenziale, wie Häfen oder Bahnflächen. Der Osthafen kommt sicherlich in die Diskussion, denn der Westhafen ist ein wunderschönes Beispiel, wie es funktionieren kann. Ich bin überzeugt, wir brauchen überhaupt nicht auf der grünen Wiese zu bauen, weil wir in Frankfurt genügend Freiflächen vorfinden. Und im Europaviertel, dem ehemaligen Hauptgüterbahnhof, dessen Gesamtplanung AS&P erstellt hat, haben wir erst angefangen zu bauen.

In China bauen Sie ganze Städte. Kann Frankfurt davon lernen?
Wir müssen offener, flexibler und schneller in den städtebaulichen Entscheidungen werden, das können wir von den Mega-Citys lernen. Rein baulich dagegen nichts, da die europäischen Städte schon stehen und es eher um Umbau, Qualitätsverbesserung und einen schöneren öffentlichen Raum geht.

Sie beraten Frankfurt seit drei Jahrzehnten. Mit Erfolg?
Wir haben vor 30 Jahren die Planungen für das Museumsufer erstellt und gesagt, dass es festlich beleuchtet werden muss. Jetzt endlich gibt es dort eine Beleuchtung, die aber so toll auch nicht ist. Die größten Akzente könnten wir im Europaviertel setzen, weil dort der stadtplanerische Eingriff am weitesten geht. Von den einzelnen Bauwerken bin ich immer noch in den Holbeinsteg verliebt, weil er wirklich eine schöne Fußgängerbrücke geworden ist.
 


Arbeitsproben

Projekte

Biografie

Kontakt

Home